倒按揭”观点不一　众银行无响应

住着市值百万元的房子，但两人每月可供支配的收入仅1500多元，除去日常开支，每月所剩不多。这让一直拥有“有生之年四处逛逛走走”的张先生夫妇至今心存遗憾。为达成愿望，均已66岁的夫妇俩想通过“以房养老”的形式把自己的房产“倒按揭”出去——金融机构按月给他发钱，两人去世后房产归银行处理。连日来，张先生咨询了济南几乎所有的金融机构，但没一家能办理此类业务。

　　倾囊买房，晚年生活挺局促

　　昨天中午，记者来到张先生位于文化东路吉祥苑小区的家中。房子三室两厅，近130平方米，2004年买的，当初花费60多万元，如今二手房评估师给出的市价已是100多万元了。

　　张先生介绍，他老家是潍坊寿光的，20多年来一直在济南做小生意，攒下了一笔储蓄。60岁那年，他用这笔储蓄付全款买了这套房子。张先生自个儿购买了养老保险，现在每个月能领到养老金1000多元。自从买了房子后，他把老伴刘女士从老家接了过来。现在，刘女士每月能从所在的村里领取每月三四百元不等的补贴。如此一来，两人每月收入约有1500元。张先生说：“除去生活费、物业费等开支，每月剩不了多少钱。”

　　张先生夫妇有一儿一女，但他们均表示，儿女们的生活压力也很大，老两口外出旅游的费用根本指望不上儿女。张先生说：“儿子目前在北京工作，读了近20年的书，供他读书我用了近20万元，现在30多岁了，自个儿还没买上房子呢，他能把自己照顾好就行了。女儿在济南，已经结婚了，和女婿一起刚贷款买上房子，当时我拿出了3万元帮他们装修。现在，我们老两口存折上的老本不到5万元了，不敢随便用了，万一哪天进了医院，咋整？”

　　现在虽然住房条件不错，但手头拮据让张先生夫妇日常生活仍难随心。张先生说，现在年龄大了，干不动活儿了，就想在晚年和老伴出去逛逛，坐坐飞机、旅旅游、拍拍照……可钱根本不够啊，平日里都得处处省着花。

　　“以房养老”，济南尚无此类业务

　　今年春节前，张先生看电视时突然发现外地有金融机构推出“以房养老”业务——— 金融机构在综合评估房主的年龄、生命期望值、房产价值等因素后，每月给房主一笔固定的钱，房主继续获得居住权，一直延续到去世，其房产被出售以偿还贷款本息，升值部分归金融机构所有。

　　张先生告诉记者，他这套房子没打算留给儿女，升值后的房价超过百万元后，张先生一度有卖掉房子的想法。“可是，卖了房子到哪儿住呢？儿女们来时，也没处落脚啊？可若是守着这套房子，即便还能活二三十年，手头拮据得很，生活又有什么意思呢？看到有‘以房养老’的‘倒按揭’模式后，我觉得太好了！”#p#分页标题#e#

　　从上周开始，张先生咨询了济南市数十家银行、保险公司等金融机构，对方均称目前尚未开展“以房养老”业务。

面对“倒按揭”，市民观点不一

　　早在两年前，上海、南京就开始试点“以房养老”模式，但一直未得到大面积推广。近日，广州市政府在下发《关于大力推进广州保险业综合改革试验的意见》中也明确提出，要探索发展住房反向抵押养老保险模式。

　　昨天，记者一连咨询了济南市十几家金融机构，未能找到开展“倒按揭”的银行，“以房养老”目前在济南市还没有相关政策，几家主要的保险公司也未开展“以房养老”的业务。

　　接受采访时，专业理财师徐洋对“以房养老”持肯定态度。他说，“以房养老”的学名叫做“住房反向抵押贷款”，也就是房产所有者以房屋产权为抵押，按月从金融机构领取现金直至身故。这相当于金融机构通过分期付款的形式，收购房产所有者的房屋产权，故又称“倒按揭”。

　　徐洋说，目前能接受以房养老的可能只有很少一部分家庭，这主要是观念问题。中国人习惯将财产留给子女，而房产可能是老人们留给子女的最大一笔财产。同时，许多老人可能还会担心如果将住房抵押，子女很可能就不肯照顾他们了，很多老人不愿用放弃亲情和关爱来换取现金。如今买一套房子不容易，国家新颁布的《物权法》又规定产权70年到期后可以续期，所以一些市民选择将自己的房子无私地“传”给下一代。

　　对此徐洋分析，面对诸多的经济因素，不妨来算一下养老花费：在不考虑通胀因素的前提下，假如你60岁退休，退休后每月花 1000元，按平均寿命80岁计算，你将需要：1000?2?0=24万元的养老金，假如每月2000元，你将需要：2000?2?0=48万元的养老金。如果你的身体很健康，生活也很美满，活到100岁呢？答案是：活到 100岁，每月2000元，你就将需要96万元的养老金！你能保证足够的经济实力应对老年生活吗？“以房养老”或许能够助你一臂之力。

　　徐洋举例称，就拿住在文化东路吉祥苑的张先生来说，他的房子市价已100多万元，倘若实现了“倒按揭”，按目前平均期望寿命85周岁来算，张先生理论上预期寿命还有19年。粗略来算，19年后房屋折损约28万元，但房屋与土地增值约35万元，但由于需要减除房价评估费、税费等费用，金融机构只能按照房价的70%支付给张先生养老费用，这样算来，张先生每月可以获得的实际生活费金约3200元，加上他与老伴每月1500元的收入，他们每月有4700元可支配，日子会过得非常舒适，能实现好多旅游之类的人生愿望。#p#分页标题#e#

　　养老新趋势，诸多门槛待克服

　　据专家预计，到2050年，我国老年人口将达到4.2亿，占总人口的将近25%，也就是意味着每4个人中就会有1位老年人。一些大城市内，由于人口寿命的普遍延长，高龄老人增多，预计这一比例将高达35%。面对如此庞大的老龄人口队伍，我国的养老保险金缺口越来越大。

　　山东省财政学院柳云教授接受采访时称，“倒按揭”最早源于荷兰，发展最成熟的是美国，至今已运行了十几年。但要在我国普及开来，目前还面临技术、政策等层面的诸多瓶颈。

　　比如，“倒按揭”险种如何设计？房价如何评估？更重要的是，对10年以上的利率水平、房价水平的评估会十分困难，银行或保险公司的长期风险定价能力将备受考验。另外，我国农村的宅基地不允许抵押，“以房养老”在农村很难推行。若保险公司开展“倒按揭”业务，会导致大量房屋积压在保险公司手中，保险公司成为最大的“业主”，但《中国保险法》明文规定，保险公司不得投资房地产，不得拥有非自住性物业……

　　但柳云预测，随着时代的进步，传统的伦理观念肯定会发生变化，中国会逐步与发达国家接轨，“倒按揭”市场将逐步成熟，成为一种趋势或者人们解决养老问题的重要方式。目前国内很多城市的养老金账户每年都处在赤字的状态，在这样的背景下，理论上讲“倒按揭”模式具有较强的可操作性，是解决养老问题的重要思路之一。